首信软件,致力于工程企业项目管理信息化建设! 咨询热线:400-960-9560

EM2企业版

面向企业到项目二级管理模式的各类EPC总承包、专业分包类工程企业;系统整合了以项目管理为核心的精益管控、内部承包,阿米巴绩效等多种核算模式。

典型客户:天跃科技股份、超清科技股份、恒锐智能股份、南京聚立科技股份、江苏鑫瑞德系统集成、江苏中智、苏州艾尔科机电、恒信科技股份、江苏广德建设、浙江腾翊信息.......

EM2集团版

面向多法人机构、多分子公司、多事业部、多核算主体、多种工程类型的集团型企业,系统整合了自营、联营、内部承包、众筹等多种项目经营管理模式。

典型客户:苏州柯利达装饰股份有限公司、南京三宝科技股份有限公司、大千生态环境集团股份有限公司、中天建设集团浙江安装有限公司、万科美好家实业有限公司、新世纪发展集团有限公司、浙江银建装饰工程有限公司、江苏南通三建建筑装饰......

X-PM版

面向各类专业分包工程企业,主要涵盖客户管理、投标管理、立项管理、合同管理、成本管理、工程合同管理、分包管理、材料管理、采购管理、费用管理、现场管理、资料管理以及公司OA管理。

典型客户:上海太阳能科技、儒通科技有限公司、浙江大达电力、安徽新城电力集团、浙江锐博机电、南京东富智能股份、北京中盛国华工程技术有限公司、天津拓甫网络科技、辽宁坤泰市政工程公司、黑龙江金翔市政工程公司.......

首信云采供

专业的工程企业电子招采平台,企业采购、成本管控利器,能实现企业私有化部署;系统具有近5千家供应商资源库,可与EM2工程项目管理平台无缝对接。

典型客户:苏州柯利达装饰股份有限公司、万科美好家实业有限公司、大千生态环境集团股份有限公司、浙江银建装饰工程有限公司......

企业版行业解决方案

为各类专业工程企业提供基于行政、人事、客户、项目、供应链、财务、运维于一体的综合性解决方案,打造企业专属的精益管控平台,提升企业的管理竞争力。

集团版行业解决方案

为具有多分子公司、多经营模式的大型工程企业提供运营支撑、经营管控、项目管理及集采管理于一体的行业生态化管理解决方案,构建互联互通的企业专属大数据管控平台。

现场管理解决方案

为各类施工企业提供基于移动化应用场景下的各种业务管理,提升管理效率和管理成效,提升应用体验。

智慧工地解决方案

通过软件技术、网络技术、物联网技术的综合应用,为工地现场的安全、质量、人员、环境、沟通等提供全面的智慧化方案。

  • 柯利达装饰股份有限公司
    苏州柯利达装饰股份有限公司成立于2000年8月28日,2015年2月,柯利达A股成功上市,股票代码603828,为中国装饰行业主板上市第一股。柯利达具有建筑装修装饰设计甲级、建筑幕墙设计甲级、建筑装修装饰施工壹级、建筑幕墙施工壹级、钢结构施工壹级、机电设备安装施工贰级、建筑智能化施工贰级、建筑智能化设计贰级、轻型钢结构设计乙级资质,是全国为数不多的资质齐全、等级最高的综合性装饰公司之一。 ...
  • 上海建工集团
    上海建工集团(下称:上海建工)是中国建设行业的龙头企业,承担了中国城市现代化建设的重任。,2016-2017年,首信软件为上海建工总承包事业部打造集“掌上建工+智慧工地”为一体的智慧化项目综合管控平台,大型项目成功试运行。 ...
  • 中天建设集团浙江安装工程有限公司
    中天安装拥有机电工程和石油化工工程双壹级总承包资质,同时具有消防、智能化专业承包壹级资质,以及市政公用、冶炼、电力、房屋建筑等总承包资质,并配套拥有建筑机电安装、冶金、环保、钢结构、压力管道、锅炉、起重机械、承装(修、试)电力设施许可证等多项专业资质,是国内安装行业经营规模、综合实力较强的施工企业之一,也是全国智能化与消防工程行业三十强企业之一,在浙江省内安装行业位列前三甲。 ...

管理咨询

近1000家工程企业信息化建设经验
为工程企业提供管理咨询服务!

软件服务

基于自主研发的EM2工程企业数字化管理平台, 为不同经营模式的工程企业提供信息化服务!

云数据服务

为工程企业应用数字化管理平台
提供云上的数据服务!

区域服务中心

为不同区域的客户提供本地化售后服务!










新闻中心

news center

当前位置:首页 > 签约新闻 > 行业资讯

客户专线:400-960-9560

万科上半年预收款下滑99.42%净负债率增23个百分点

发布时间编辑日期:2018-09-06 10:33:03发布时间作者:首信软件

8月20日,知名房企万科发布半年报,2018年1—6月,该公司实现销售金额3046.6亿元,同比增长9.9%;实现营收1059.7亿元,同比增长51.8%;实现归属于上市公司股东的净利润 91.2亿元,同比增长24.9%。
尽管万科的营收净利双双大幅增长,但它的销售金额增长率却低于行业平均水平。国家统计局数据显示,今年1—6月全国商品住宅销售金额为5.66万亿元,同比增长14.8%。
《中国经济周刊》记者查阅其半年报还发现,在营收和归属上市公司股东净利润均大幅上涨的情况下,万科预收款项却大幅下滑99.42%,汇兑损失也超过8亿元,这里面有什么玄机?
预收款项为何下滑99.42%?
2018年上半年,万科实现销售金额3046.6亿元,实现营收1059.7亿元,两者相差近2000亿元。
对于销售金额和营收相差较多的原因,深圳瑞诚房地产营销策划有限公司董事长王大国对《中国经济周刊》记者解释说:“房地产行业比较特殊,大部分实行的是预售制,房企拿到购房者的预付款,反映到财务指标上是预收款项。也就是说,房地产企业的销售金额包含着未来的营收。”
不过,半年报显示,截至今年6月30日,万科预收款项仅为23.77亿元。这无论是与销售金额或者营收相比都有很大差距。
对比看,2017年全年,万科预收款项为4077.06亿元。23.77亿元的预收款,较去年底下降了99.42%。
万科的营收和归属上市公司股东净利润均大幅上涨,为何预收款项出现如此大幅度的下降?
对此,万科解释称,6月底万科预收类款项合计5167亿元,较年初增长26.7%,是会计政策变更影响,导致预收款项大幅下降。
也就是说,万科6月底的实际各类预收款为5167亿元,但因会计准则变更,这些款项的绝大部分并未被列入预收款项会计科目下。
新的《企业会计准则第14号——收入》(下称“14号准则”)今年1月1日施行,根据新修订的准则,合同负债是企业已收或应收客户对价而应向客户转让商品的义务。因此,预售房地产项目收取的款项在资产负债表被列为“合同负债”,而在2017年年报中同类款项列为“预收账款”。
半年报显示,今年上半年万科合同负债为5142.85亿元。
既然资产负债表新增了“合同负债”,为何还要保留预收款项?
某大型央企财务分析师对《中国经济周刊》记者说:“在新修订的14号准则下,原来的预收款项或许会一分为三,第一部分仍是预收款项,主要就是定金;第二部分是合同负债,主要是预收购房款;第三部分是某些按进度直接确认为收入的预收款。”
他进一步解释说:“在旧的14号准则中,客户交钱后、房产证下发前,预收购房款一直在预收款项会计科目下。而现在客户交了房款,如果签了合同,就要列入到合同负债中。如果房产建设达到一定进度,比如客户拿到了钥匙收房,这部分预收购房款就可以被列入收入会计科目,不用再等到房产证下发了。”
不过,预收房款何时可以确认为收入的具体标准,万科没有公布。
在业内人士看来,这意味着合同负债将取代以往预收款项在房企财务报表中的重要地位,单纯地再比较预收款项已难以反映房企间的真实水平差距。
上述财务分析师认为,预收款项的一部分较早地转化为收入,有利于房企的营收进一步提高,“万科今年上半年营收超过50%的增速,或许与此有较大关系,在一定程度上也会降低房企的负债水平。”
净负债率增长23.9个百分点
不管是被列入合同负债还是预收款项,预收款在房企负债中均占据不小的比例,这也是房企资产负债率一直高水平的重要原因之一。
此前一些媒体在对比房企与其他企业的资产负债率时,并未将预收款导致的负债扣除,进而得出一些房企负债率过高的结论。
以万科为例,今年上半年负债总额为11393.67亿元,其中预收款项和合同负债之和为5166.63亿元,占比为45.35%。这意味着万科的负债里有近半是预收款项和合同负债。
2018年上半年,万科总资产为13451.52亿元,资产负债率84.70%,剔除预收款项和合同负债后的资产负债率为46.29%。业界一般认为,企业资产负债率保持在40%~60%较为合理,万科剔除预收款项和合同负债后的资产负债率正好位于该区间内。
万科半年报显示,今年上半年该公司有息负债合计人民币2269亿元,持有货币资金1595.5亿元,净资产为1348.92亿元,净负债率(编者注:计算公式为有息负债减去货币资金,除以净资产)为 32.7%。
万科32.7%的净负债率,较2017年底8.8%的净负债率增长23.9个百分点。万科上半年净资产增加了1.67%,净负债率增长较多主要与有息负债的增多和货币基金的减少有关。今年上半年,万科有息负债从1906.2亿元增加至2269亿元,增加362.8亿元;货币资金从1741.2亿元减少到1595.5亿元,减少145.7亿元。
在净负债率计算的分母(净资产)变化较小的情况下,计算的分子(有息负债-货币基金)增加较多,净负债率也因此从8.8%大涨至32.7%。
这意味着其负债压力在增大。今年上半年,万科实际利息支出合计人民币56.3亿元。去年全年,万科实际利息支出合计人民币82.1亿元。今年上半年万科的实际利息支出即已达到去年全年的68.57%。
不过,万科的净负债率在行业内仍属于较低水平。
克而瑞地产研究数据显示,2017年末,170家房企的加权净负债率约为88.73%。2017年销售收入前十位的房企平均净负债率为90.30%,销售收入排名第11至30位的房企平均净负债率为131.67%,销售收入排名第31至50位的房企平均净负债率为109.43%。
万科较低的净负债率,与其现金流规模有不小的关系。
近年来严厉的房地产调控,使房地产融资受到较大程度限制,在一定程度上影响到了部分房企的现金流。即便是万科,在2018年上半年经营活动产生的现金流量净额也转为-42.55亿元,相比去年同期的218.5亿元,减少幅度为119.47%。
业内人士认为,万科今年上半年经营活动产生的现金流入和流出金额均为约2000亿元,42.55亿元的净流出额与之相比并不算太多。
在2018年半年报中,万科表示,“面对持续深化的行业调控和日益趋紧的融资环境,本集团坚持现金为王,强化资金管控,销售滚动回款率保持在 93%以上。”
为何会遭受汇兑损失约8.8亿元?
今年以来,人民币汇率经历了较大变动,仅上半年,万科产生的汇兑亏损就有约人民币 8.8 亿元。
公开数据显示,美元兑人民币(USDCNY)这一指标,从第一季度末的6.3,到第二季度末变动为6.6,人民币贬值约5%。
一家主营业务主要在境内的房地产公司为何会遭受汇兑损失?
据悉,万科通过多种方式在境外筹措资金。万科2018年半年报应付债券科目显示,该公司还有前几年未到期的多笔美元债、港元债。今年上半年,万科还发行了两笔5年期的美元债,金额分别为9.71亿美元、6.5亿美元。
进入三季度以来,人民币持续贬值,USDCNY从6.6最高跌到8月15日的6.93,贬值幅度为5%。业内人士分析,万科在今年第三季度或许仍会遭受较大的汇兑损失。
对此,万科已开始着手应对。8月16日,万科公告称,为规避外汇市场风险,防范汇率大幅波动带来的不良影响,控制公司财务费用波动,降低万科海外平台未来偿债风险,有必要就外汇风险敞口的套期保值给予更充足的授权。
该公告显示,经相关政府机关批准,万科先后在香港设立了多个全资投融资平台[如:万科地产(香港)有限公司、万科置业(香港)有限公司等],一方面参与境外投资并购及投资境内房地产项目;另一方面在境外筹集外币资金为业务发展服务。投融资外币币种中美元、港币为主要货币。
上海砺钰财经总裁、外汇市场评论员李骏对《中国经济周刊》记者介绍说:“外汇交易具有很强的专业性,复杂程度也很高,80%的外贸企业都会面临一定的汇兑损失。企业想要规避汇率变动风险,可以选择的手段主要是远期结售汇、远期交易、掉期交易、人民币期权等,其中远期结售汇是比较常见的手段。”
不过,他也坦承,在外汇市场上,银行、企业都是交易者,有一定的利益冲突,这是一个“斗智斗勇”的游戏,“不少企业预防人民币贬值去换美元,如果兑换金额较大,会对国家的外汇储备造成一定冲击,这就需要以国家利益为重。”

相关资讯